Shutterstock/FOTODOM
Алексей СМЕРДОВ, инвестиционный директор PARUS Asset Management:
Рынок сделок M&A (mergers & acquisitions — слияния и поглощения) в коммерческой недвижимости долгое время балансировал на уровне около 300 млрд рублей в год. Все изменилось в 2021 году, когда появился монетарный стимул ЦБ РФ (ключевая ставка составляла 4,25%), а последующие геополитические события разогнали активность более чем вчетверо.
На фоне этой активности набирал силу тренд — коллективные инвестиции. Благодаря ему объем M&A-сделок в коммерческой недвижимости не упал к прежним уровням после завершения острой фазы геополитических процессов. Напротив, рынок перешел на новую траекторию развития, где ключевую роль стали играть закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ).
Можно уверенно сказать: в 2026 и 2027 годах будут править коллективные инвестиции. Данный тренд будет только набирать силу. По итогам 2025 года ЗПИФы приобрели 23 объекта коммерческой недвижимости на сумму 105,1 млрд рублей, что стало рекордом за всю историю наблюдений и показало рост в 2,3 раза по сравнению с 2024-м. Совокупная стоимость чистых активов рыночных ЗПИФ недвижимости достигла 893 млрд рублей, увеличившись в 1,5 раза за год, а чистые инвестиции составили более 227 млрд рублей — почти в три раза больше, чем годом ранее.
Этому способствует ряд фундаментальных факторов:
1. Интерес к альтернативным продуктам в недвижимости — пожалуй, главное, что мы фиксируем, общаясь каждый месяц с тысячами инвесторов. Российские инвесторы давно привыкли к инвестиционным квартирам и занимаются этим больше 30 лет. Постепенно ожидается переход к владению качественной коммерческой недвижимостью именно через механизмы ЗПИФ. Сегодня через ЗПИФ распространено владение лишь около 3% всей коммерческой недвижимости России, тогда как в мировой практике коллективный инвестор владеет примерно 15-18% — потенциал роста колоссальный.
2. На фоне высокой стоимости квадратного метра и ставки финансирования жилая недвижимость потеряла свою привлекательность как инвестиционный инструмент. Жилая недвижимость в среднем приносит 5-7% годовых от аренды и остается в большей степени защитным активом.
3. Снижение доходности в иных инструментах (депозиты, облигации и т. д.). На фоне ожидаемого последовательного снижения ключевой ставки банковские депозиты теряют привлекательность, а фонды недвижимости предлагают альтернативу с сопоставимой доходностью годовых, что выглядит весьма заманчиво для частных инвесторов, особенно на фоне нестабильности других сегментов финансового рынка.
4. Развитие портфельных подходов в инвестировании. Недвижимость в ЗПИФ перестала быть экзотикой и для многих квалифицированных инвесторов уже является важной составляющей портфеля. Этот класс активов снижает волатильность портфеля и делает общий результат инвестирования более предсказуемым на длинном горизонте.
Преимущества фондов недвижимости для инвесторов
Инвестфонды недвижимости оказываются привлекательными по ряду причин.
Во-первых, стабильный и предсказуемый денежный поток. Например, в складской недвижимости долгосрочные договоры с федеральными арендаторами из e-commerce, продуктового ретейла и логистики обеспечивают заполняемость и ежегодную индексацию ставок. В 2025 году на складскую недвижимость пришлось около 80% всех активов ЗПИФов — этот сегмент остается самым «разогретым» благодаря успешным историческим сделкам: объекты, приобретенные в 2021-2022 годах по 30-40 тыс. рублей за квадратный метр, сегодня приносят арендный доход по ставкам, выросшим в три раза, — с 4 до 12 тыс. рублей.
Во-вторых, профессиональная команда управления. Когда в портфеле более 1 млн кв. м, а за плечами более 25 лет опыта, команда следует стандартам и знает, как вести переговоры с арендаторами. ЗПИФН является более гибким инструментом с точки зрения структуры владения. Он позволяет объединить разные типы недвижимости и управлять портфелем как единым активом. Управляющие компании осуществляют более качественный сервис по управлению недвижимостью, чем это может сделать физическое лицо.
В-третьих, понятный апсайд и налоговая эффективность. Доходность в ЗПИФ сегодня составляет 10-15% годовых только от аренды. С учетом роста стоимости самого актива совокупная доходность может достигать более 20%. По итогам 2025 года ЗПИФы недвижимости показали доходность от 16% до 32%. Для частного инвестора это сочетание надежности и потенциала роста оказывается ключевым. Кроме того, весь чистый операционный доход аккумулируется внутри фонда без налогообложения, так как фонд не является юридическим лицом. Налоговые обязательства инвестора возникают лишь в тот момент, когда он перестает быть владельцем паев.
Четвертое преимущество — низкий порог входа и ликвидность. Стоимость одного пая может составлять от 1 000 рублей, тогда как прямой вход в коммерческую недвижимость требует десятков миллионов. Паи многих фондов обращаются на бирже, что позволяет продать их в течение одного-двух дней, тогда как срок экспозиции объекта недвижимости может достигать полугода.
Экономическое обоснование
Складская недвижимость в России уже пережила фундаментальную трансформацию. Если еще пять лет назад крупные логистические объекты были вотчиной либо девелоперов, либо иностранных фондов, то сегодня главным институциональным инвестором в этом сегменте стали ЗПИФы. Каждый двадцатый квадратный метр качественных складов уже принадлежит розничным фондам (3,7 млн кв. м из 75 млн). Цифра, которая еще недавно казалась фантастикой, сегодня отражает системный тренд.
У этого тренда есть четкое экономическое обоснование. По итогам 2025 года на складские комплексы приходилось 39% всех активов рыночных ЗПИФов — 348,5 млрд рублей. Это абсолютный рекорд среди всех сегментов коммерческой недвижимости.
Для девелоперского сообщества растущая роль ЗПИФ открывает новые возможности. Сделки с управляющими компаниями (УК) становятся все более значимой частью рыночной динамики. На рынке сложилась модель, при которой девелопер строит объект под ключевого арендатора, а на этапе стабилизации продает его фонду. УК получает актив с понятной экономикой, а девелопер — ликвидность для запуска следующих проектов. Это устойчивая, прозрачная и масштабируемая схема.
Мы ожидаем, что доля складов в портфелях фондов будет постепенно снижаться — не потому, что они потеряют привлекательность, а потому что рынок начнет активнее осваивать другие сегменты. По прогнозу PARUS, до конца 2026 года доля складских активов снизится до 37%, составив около 450-500 млрд рублей.
Это снижение будет компенсироваться ростом доли торговой и офисной недвижимости, а также появлением новых категорий: центров обработки данных (ЦОД), рекреационных и туристических объектов, социальной инфраструктуры. Рынок взрослеет, и вместе с ним растет разнообразие инструментов. Р
ост популярности ЗПИФ подтверждается цифрами вовлеченности частных лиц: сегодня количество пайщиков фондов недвижимости превысило 310 тыс. человек, из них около 250 тыс. — неквалифицированные инвесторы, чей средний чек составляет 2,0 млн рублей, и более 60 тыс. — квалифицированные со средним чеком 6,2 млн рублей. Активы фондов для неквалифицированных инвесторов достигли 480 млрд рублей, а фондов для квалифицированных — 413 млрд.
Это принципиально важный сдвиг: активы, раньше доступные только крупному капиталу (пенсионным фондам, страховщикам, иностранным институционалам), теперь становятся частью портфеля массового инвестора. ЗПИФ недвижимости в 2025 году перестал быть нишевой упаковкой и стал полноценным инфраструктурным инструментом рынка.
Важно подчеркнуть: за этим стоит не только рыночная логика, но и системный интерес государства. На депозитах граждан сегодня сосредоточено около 65 трлн рублей. Задача — вовлечь эти средства в инвестиционную активность, частично заместив ушедших с рынка западных институционалов. И ЗПИФ недвижимости — один из самых безопасных и понятных механизмов для такого перетока.
Доля вложений в ЗПИФН увеличилась на 10-12% в 2025 году по отношению к предыдущему году, а совокупный объем инвестиций в рамках сделок с ЗПИФН составил 49,3 млрд рублей. Этот сегмент продолжает набирать обороты и с высокой вероятностью сохранит свою динамику в 2026 году: эксперты прогнозируют, что рынок фондов недвижимости может вырасти еще на 400-500 млрд рублей.
Рынок коммерческой недвижимости переживает переломный момент. ЗПИФ становится юридической и финансовой оболочкой, через которую можно быстро структурировать проект. Для экономики в целом это создает дополнительный канал привлечения частных сбережений в долгосрочные проекты реального сектора, снижая зависимость от заемного финансирования и банковских кредитов.